Beiträge und Aktuelles aus der Arbeit von RegioKontext

Oft ergeben sich in unserer Arbeit Einzelergebnisse, die auch über das jeweilige Projekt hinaus relevant und interessant sein können. Im Wohnungs- marktspiegel veröffentlichen wir daher ausgewählte eigene Analysen, Materialien und Texte. Gern dürfen Sie auf die Einzelbeiträge Bezug nehmen, wenn Sie Quelle und Link angeben.

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Disskussion: Funktioniert die Mietpreisbremse?

Ein Bericht der Süddeutschen Zeitung vom 17.05.2016 griff eine Untersuchung auf, die RegioKontext derzeit für den Berliner Mieterverein durchführt. Durch diese Information geriet die Frage, ob die Mietpreisbremse funktioniert, in den Fokus etlicher Beiträge der Tagesberichterstattung. Die Arbeiten an unserer Untersuchung stehen kurz vor dem Abschluss, die Vorstellung der konkreten Ergebnisse ist für den 30.05.2016 […]

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Studie: Wirtschaft macht Wohnen

Unter dem Titel “Wirtschaft macht Wohnen” hat RegioKontext  das Mitarbeiterwohnen untersucht.  Bundesweit wurden konkrete Beispiele für eine zeitgemäße Interpretation der langen  Werkswohnungs-Tradition in Deutschland ausgewertet. Denn offenkundig gibt es einen neuen Trend, dass Arbeitgeber die Wohnsituation ihrer Mitarbeiter gezielt in den Blick nehmen – insbesondere dann, wenn enge Wohnungsmärkte und Fachkräftemangel zusammenkommen. Hier die wichtigsten […]

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Wohnen: Markt in Schieflage – Politik in Not. Lösungen gesucht!

In Kürze ist diese umfassende wissenschaftliche Publikation zur Thematik „Mieten, Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik“ aus der anwendungsorientierten und praxisnahen Forschung erhältlich, an der RegioKontext mitgewirkt hat. Aus der Verlagsankündigung: “Dass derzeit zu wenig Wohnungen gebaut werden, dass das Angebot – trotz anziehender Baugenehmigungen – nicht die Nachfrage deckt, dass die Mieten in manchen Städten – nach […]

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Link-Tipp: Wenn im Wohneigentum nichts mehr geht.

Unser Blog Stadtgerüst verfolgt die Geschehnisse rund um ein Wohnhaus in Berlin-Charlottenburg, in dem wortwörtlich nichts mehr geht. In dem Altbau befinden sich Eigentumswohnungen. Die Eigentümer der Wohnungen blockieren sich nach eigener Aussage gegenseitig und verkehren zum Teil nur auf anwaltlichem Wege miteinander. Das wirkt sich bis in den Straßenraum aus: Die Fassade des Altbaus, […]

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Jede Neubau-Wohnung entlastet den Wohnungsmarkt. Oder?

Das Schnäppchen der Woche: 190 bis 600 Quadratmeter ab 1.700.000 Euro. Also mal schnell nachrechnen: Mit ein bisschen Glück ist man mit rund 2.800 Euro pro Quadratmeter dabei, nämlich wenn sich die Summe auf die 600-Quadratmeter-Wohnung bezieht (eher unwahrscheinlich). Im ungünstigsten Fall reden wir über fast 9.000 Euro pro Quadratmeter! Aber das ist dann wohl […]

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PNN: "Wohnen muss jeder" (18.09.2014)

Diskussion: “Wohnen muss jeder”

Die Potsdamer Neuesten Nachrichten (PNN)  berichten heute von unserer Auftaktveranstaltung zur Erstellung eines wohnungspolitischen Konzepts für die Landeshauptstadt Potsdam (18.09.2014). Mit der Veranstaltung wurde die Arbeit an einem neuen wohnungspolitischen Konzept als integrativer und partizipativer Prozess gestartet. Auftragnehmer sind RegioKontext und die Kollegen vom Büro Plan und Praxis. Nach dem Klick erhalten Sie eine vergrößerte, […]

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Beitrag: Was ist Bezahlbarkeit?

Was ist „Bezahlbarkeit“? Der Begriff dominiert als Schlagwort zunehmend die aktuellen Dis­kussionen über angespannte Wohnungsmärkte in deutschen Städten. Bezahlbarkeit heißt nicht notwendigerweise „preiswert“. Bezahlbarkeit hängt vielmehr von konkreten Ein­kom­mens­situationen, absoluten Wohnkosten und den konkreten Bedarfen des einzelnen Haushalts ab. Hier spielt der viel diskutierte Quadratmeterpreis nicht die Hauptrolle. Unsere Auswertungen von Immobiliengesuchen zeigen deutlich: Die […]

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Beitrag: Wie bremst die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse kommt zur Anwendung, wenn ein bestehendes Mietverhältnis endet und die Wohnung wieder vermietet wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete, die zumeist in einem Mietspiegel dargestellt wird, darf bei Wiedervermietung um max. 10 % überschritten werden – unabhängig von der bisherigen Miethöhe. Einzig für den Fall, dass die frühere Miete deutlich über der Vergleichsmiete lag, ist […]

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Leerstand als Chance: „Häuser erhalten. Räume eröffnen!“

“Leerstand bedeutet in vielen Köpfen Stillstand und Abriss. Muss das aber wirklich immer so sein? Wie setzt man Signale von Aufbruch in einst verlorenen Häusern? Nutzung statt Leerstand: Der Verein „HausHalten“ organisiert mit den Modellen „Wächterhaus“ und „Ausbauhaus“ neue Kooperationen zwischen Nutzern und Eigentümern. Verwaisende Quartiere der Stadt werden für die Bürger wieder anfassbar. Kreative […]

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Wohnungs- und Immobiliengesuche: Räumliche Verteilung der Gesuche in Berlin

Die Auswertung der Immobilien- und Wohnungsgesuche wurde erstmalig für Berlin durchgeführt. Grundlage waren die aktiven Gesuche des ersten Quartals 2013. In der Karte ist die Verteilung der Suchanfragen nach Ortsteilen dargestellt, wobei jeweils die absolute Anzahl der aktuell geschalteten Suchanfragen der Immobilienscout24-Benutzer für die einzelnen Ortsteile zugrunde gelegt wurde. Die Suchanfragen für Mietwohnungen konzentrieren sich deutlich […]

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Diskussion: Zwischen Mietpreisbremse und Bauboom (Info-Radio, 26.01.14, 11:05 Uhr)

Bittersüße Bilanz?!  Was bringt der Koalitionsvertrag für Berlin? Diskussion “ZUKUNFT findet STADT”     26.01.2014, 11:05 Uhr auf Info-Radio Wie beurteilt die Berliner Wohnungswirtschaft den Koalitionsvertrag? Welche Vorhaben sollen in Berlin schnell umgesetzt werden? Könnte mehr Mieterschutz den Neubauboom in der Stadt bremsen? Werden tatsächlich genügend bezahlbare Wohnungen gebaut? Und kann hier der Soziale Wohnungsbau helfen? Interessant […]

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Methodik: Auswertung von Wohnungs- und Immobiliengesuchen

Mit den Gesuchsdaten von Immobilienscout 24 steht nun eine Datengrundlage zu Verfügung, die quantitative und qualitative Rückschlüsse auf die Nachfrageseite am Wohnungs- und Immobilienmarkt zulässt – und dies im breiten Vergleich sowie in verschiedenen räumlichen Betrachtungstiefen. Die Daten werden durch die gespeicherten Suchanfragen registrierter Nutzer des Suchportals ImmobilienScout24.de erzeugt und in der ImmobilienScout24-Datenbank gespeichert. Diese […]

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Bild: Screenshot Immobilienzeitung.de

Diskussion: Bremsen Wohnraumförderung und Mieterschutz die Wohnungsmärkte?

Die Diskussion über Wohnungsmärkte, bezahlbares Wohnen und Mieterschutz geht weiter. Unter dem Titel: “Nicht noch mehr Mieterschutz!” stuft Ull­rich Pfeif­fer auf Immobilienzeitung.de den Kündigungsschutz als “eher überflüssig” ein und fordert außerdem ein Ende der so­zia­len Wohn­raum­för­de­rung. Statt­des­sen, so der Diskussionsbeitrag, solle die Politik lieber die An­ge­bots­si­tua­ti­on am Woh­nungs­markt verbessern.

Wirklich lieber ausschließlich auf die erhofften Segnungen der Sickereffekte warten? Es ist zu befürchten, dass wir so viel Zeit nicht haben.

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Berlin: Wanderungen türkischer Staatsbürger

Mitte, Neukölln und Friedrichshain-Kreuzberg weisen eine hohe Wanderungsdynamik bei Personen mit türkischer Staatsangehörigkeit auf, und alle drei Bezirke verlieren per Saldo Einwohner in dieser Gruppe – zum Teil sehr deutlich, während Reinickendorf netto die stärksten Bevölkerungsgewinne verzeichnet.

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Mikrozensus: Regionale Unterschiede der Armutsgefährdungsquote

Die Armutsgefährdungsquote ist ein Indikator zur Messung relativer Einkommensarmut und bezeichnet den Teil der Bevölkerung, dessen bedarfsgewichtetes Pro-Kopf-Einkommen unter der landesweiten Armutsgefährdungsschwelle liegt.

Die Armutsgefährdungsschwelle für einen Einpersonenhaushalt liegt in Berlin aktuell bei 798 Euro, in Brandenburg bei 802 Euro.

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Brennpunktkarte: Studentische Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt

Bundesweit gibt es 22 Hochschulstandorte, in denen der Anteil der Studierenden an der Bevölkerung über 15 % liegt – mit entsprechenden Implikationen für den lokalen Wohnungsmarkt

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Zensus 2011: Anteil der Wohnungen ohne Bad und WC

2011 lag auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte der Anteil an Wohnungen ohne Bad und WC in der Mehrheit der Bundesländer flächendeckend unter 1 %.

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Zensus 2011: Abweichung von der laufenden Bevölkerungsstatistik (Kreise und kreisfreie Städte)

Bereits auf den ersten Blick wird deutlich, dass der Zensus niedrigere Bevölkerungszahlen für den überwiegenden Teil der Kreise und kreisfreien Städte ausgibt als die laufende Bevölkerungsstatistik.

Die größten prozentualen Abweichungen des Zensus von der laufenden Bevölkerungsstatistik ergeben sich in den Großstädten.

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Zensus 2011: Anteil kommunaler Wohnungen (Kreise und kreisfreie Städte)

Beim Anteil der Wohnungen, die Kommunen oder kommunalen Wohnungsunternehmen gehören, ergibt sich ein deutliches, flächendenkendes Gefälle zwischen den neuen und den alten Bundesländern.

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Zensus 2011: Anteil der Eigentumswohnungen (Kreise und kreisfreie Städte)

Der Anteil an Wohngebäuden, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind, zeigt auf Ebene der Kreise und kreisfreien Städte zum Teil deutliche regionale Unterschiede. Dabei fallen vor allem zwei räumliche Verteilungsmuster ins Auge:

Zum einen zeigt sich ein Gefälle zwischen den Regionen Nord/Ost und Süd/West. Das zweite regionale Verteilungsmuster weist einen deutlichen Unterschied zwischen den Großstädten und deren näherer Umgebung auf.

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Zensus 2011: Wohnungsleerstand in Deutschland (Kreise und kreisfreie Städte)

Auf Ebene der Kreise und kreisfreien Städte fallen vor allem die ausgesprochen niedrigen Leerstands-Werte in Hamburg, aber auch in der Stadt Jena ins Auge.

Ansonsten zeigen sich in den Neuen Bundesländern niedrige Werte v.a. in Berlin und seinem Umland, außerdem in Rostock und dem benachbarten Landkreis Bad Doberan. Allerdings verzeichnen die ostdeutschen Landkreise und kreisfreien Städte überwiegend hohe, zum Teil sehr hohe Leerstandswerte.

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12

Zensus 2011: Wohnungsleerstand in Deutschland (Bundesländer)

Der Wohnungsleerstand in Deutschland differiert z.T. erheblich. Durchschnittlich standen zum Erhebungszeitpunkt (2011) bundesweit rund 4,5% der Wohnungen leer.

Generell liegt der Leerstand in den Neuen Bundesländern höher. Der vergleichsweise niedrige Wert für das Land Brandenburg bei diesem Thema ergibt sich offensichtlich aus der Nähe zum eher angespannten Berliner Wohnungsmarkt.

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11

Schnittmengen: Wo steigende Mieten auf eine niedrige Kaufkraft treffen

Steigende Mieten können vor allem dann ein Problem werden, wenn die Kaufkraft der ansässigen Bevölkerung nicht Schritt hält. Daher wird in der folgenden Analyse der Marktindikator „Entwicklung der Angebotsmieten“ mit dem Sozialindikator „Kaufkraft“ verschnitten.

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10

Schnittmengen: Wo treffen steigende Mieten auf hohe Anteile an Transferempfängern?

Wesentliche Indikatoren für das Geschehen am Wohnungsmarkt stehen in einem engen Zusammenhang. Gerade im Hinblick auf die vielfach thematisierte soziale Mischung nimmt diese Auswertung eine gemeinsame Analyse von Personen in Bedarfsgemeinschaften und der Veränderung der Angebotsmieten vor.

Ziel ist es abzubilden, wo bestimmte extreme Befunde bei diesen beiden Indikatoren zusammentreffen.

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9

Bedeutung der Eigenkapital-Verzinsung für die Mieten im Neubau

Im Zuge des BBSR-Projekts zum Ersatzneubau wurden für verschiedene Gebäudetypen beispielhafte immobilienwirtschaftliche Kalkulationen durchgeführt. Dabei ging es auch um die Frage, welche Mieten in einem (Ersatz-) Neubau mindestens als Nettorendite erzielt müssen, um den Kapitaldienst sowie Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallrisiko wirtschaftlich darstellen zu können.

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Mittlere Angebotsmieten in Berlin 2011 (kleinräumig)

Die kleinräumige Karte der Angebotsmieten bildet die Bezirksregionen im Konzept der sogenannten Lebensweltlich Orientierten Räume (LOR) ab. Sie zeigt deutlich, wie sich die unterschiedlichen Preislagen im Stadtgebiet verteilen. Die höchsten durchscnittlichen Angebotsmieten findet man im Stadtzentrum. Von dort setzt sich über den südlichen Tiergarten über die City West ein überdurchschnittlich hochpreisiger Bereich nach Südwesten bis zum Wannsee fort.

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3

Wohnungsverkäufe in Berlin: Indikator für Stadtentwicklungspolitik?

Der Berliner Wohnungsmarkt erlebt einen ungebrochenen Investitionsboom. Altbauten in Innenstadtlagen sind dabei besonders gefragt – das ist nichts Neues. Die kleinräumige Betrachtung der Verkaufsaktivitäten lässt aber noch weitere Schlüsse zu.

Die RegioKontext GmbH hat in einem Beitrag für die BBU-Nachrichten hierzu Verkaufsgeschehen und Bebauungsstruktur Berlins auf Grundlage von Prognoseräumen für ihre Analysen aufbereitet.

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5

Entwicklung von Außenwanderung, Kaufkraft und Mieten in Berlin

Eine besondere Dynamik am Wohnungsmarkt kann vor allem in solchen Gebieten entstehen, in denen eine starke Nachfrage – zusätzlich verstärkt durch Zuwanderung von Außen – verbunden mit höherer Zahlungsfähigkeit auftritt. Wie jüngst in Berlin zu beobachten, können dadurch bei Neuvermietungen zum Teil deutliche Mietsteigerungen ausgelöst werden.

Das führt dazu, dass ansässige Haushalte mit geringerer Kaufkraft sich unter Umständen am angestammten Wohnort eine neue Mietwohnung nicht mehr leisten können, wenn ein Umzug ansteht.

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6

Angebotsmieten in Berlin 2010/2011

Die Entwicklung der Angebotsmieten in Berlin erweist sich in jüngster Zeit als vergleichsweise dynamisch: Fast überall in der Innenstadt steigen die Werte innerhalb eines Jahres um 10% und mehr.

Augenfällig sind die starken Anstiege im östlichen Kreuzberg zwischen Spree und Landwehrkanal sowie im Graefe-Kiez mit Werten von mehr als 20%.

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Bevölkerungsdichte in Brandenburg 2010 (Gemeinde-Ebene)

Die Bevölkerungsdichte (Einwohner pro km2) der Brandenburger Gemeinden zeichnet ein klares Bild der Besiedlungsstruktur Brandenburgs. Die Gemeinden mit den höchsten Bevölkerungsdichten liegen nahezu ausnahmslos im Berliner Umland.

Einzig die kreisfreie Stadt Cottbus bildet hier mit 619 Einwohnern pro km2 eine Ausnahme.

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7

Bevölkerungsentwicklung in Brandenburg 2005 – 2010 (Gemeinde-Ebene)

Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre in Brandenburg zeigt eine sehr gegenläufige Entwicklung. Das Bild teilt sich in Gemeinden, die starke Bevölkerungszuwächse von über 10 % aufweisen, und Gemeinden, die mit Nettoverlusten von über 10 % zu kämpfen haben.

Dabei ist die geographische Nähe zu Berlin von hoher Bedeutung.

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Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2006 – 2010 (kleinräumig)

Berlin wächst, und dies kontinuierlich seit mehreren Jahren. Die kleinräumige Auswertung auf Ebene der sogenannten Bezirksregionen zeigt, dass – abgesehen von Friedrichshain – überwiegend Gebiete außerhalb der Innenstadt Zuwächse verzeichnen.

Die stärkste Zunahme war im Betrachtungszeitraum an der Rummelsburger Bucht zu beobachten, wo zahlreiche Wohnungen in sehr gefragten Lagen neu gebaut wurden.

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Die Bebauungsstruktur der Stadt Berlin

An der Bebauungsstruktur Berlins lässt sich das Wachstum der Stadt deutlich nachvollziehen. Ausgehend von den gründerzeitlichen Innenstadt schließt sich vielfach der Wohnungsbau der Zwischenkriegszeit an – häufig auch entlang wichtiger Verkehrsachsen wie der Wannseebahn.

Im äußeren Stadtgebiet bis an den Stadtrand heran dominieren Einfamilienhäuser, die im Westteil Berlins häufig mit Geschosswohnungsbau ergänzt wurden.

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