Verzinsung und Miete
Im Zuge unserer Untersuchungen zum Ersatzneubau wurden für verschiedene Gebäudetypen beispielhafte immobilienwirtschaftliche Kalkulationen durchgeführt. Dabei ging es auch um die Frage, welche Mieten in einem (Ersatz-) Neubau mindestens als Nettorendite erzielt müssen, um den Kapitaldienst sowie Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallrisiko wirtschaftlich darstellen zu können.
Im hier betrachteten Beispiel ging es um einen vergleichsweise kleinen Geschosswohnungsbaus mit drei Etagen und neun Wohnungen. Bei der Berechnung blieben die Grundstückskosten außen vor.
Die Grafik zeigt, welche Miete (netto kalt je m2) unter verschiedenen Annahmen zur Eigenkapitalverzinsung mindestens erzielt werden muss. Im Gang der Berechnungen erwies sich deutlich, dass vor allem die projektinterne Verzinsung des Eigenkapitals starke Auswirkungen auf das Gesamtmodell zeitigt. Die Abbildung verdeutlicht die Auswirkungen: Die Bandbreite der rechnerisch notwendigen Nettokaltmieten reicht hier von 7,36 Euro je m2 (bei 0,5 % Eigenkapitalverzinsung) bis 10,15 Euro je m2 (bei 7,5 % Eigenkapitalverzinsung).
Die drei Ansätze für die Verzinsung des Eigenkapitals können auch als Bandbreite verschiedener Geschäftsmodelle gelesen werden. Betriebswirtschaftlich gesehen ist eine angemessene Eigenkapitalverzinsung wichtig, da die Eigenmittel in der Regel den größten Verlustrisiken ausgesetzt sind. In diesem Sinne sind 7,5 % für einen freien Investor in der aktuellen Situation möglicherweise eher wenig, man könnte sie zumindest als risikoadäquat bewerten. Bei den im Projekt untersuchten Modell-Gebäudetypen führt dies zu wirtschaftlichen Mindestmieten von 9,03 Euro bis 12,64 Euro (netto kalt). Gleichwohl zeigt die wohnungswirtschaftliche Praxis, dass zumindest bei den eher gemeinwohlorientierten kommunalen Wohnungsunternehmen üblicherweise eine interne Projektverzinsung im Bereich von 3,0 % angesetzt wird. Unter diesen Voraussetzungen ergeben sich bei den untersuchten Gebäudetypen wirtschaftliche Mindestmieten von 7,44 Euro bis 10,41 Euro.
Die Variante mit einer internen Eigenkapitalverzinsung von 0,5 % ließe sich hierbei als „hundertprozentig gemeinnützig“ umschreiben: Wichtig ist die sogenannte „schwarze Null“, darüber hinaus wird jedoch keine Rendite angesetzt. Zweifelsohne lässt sich dieses Modell nicht ohne ein entsprechendes Portfolio im Hintergrund realisieren, aus dem ggf. anfallende Overhead-Kosten (etwa für die Projektleitung) und ein Risikopuffer bestritten werden. Gleichwohl ist das Modell zumindest für einzelne Projekte im gemeinnützig/genossenschaftlichen Bereich realistisch.