Was ist „Bezahlbarkeit“?
Der Begriff dominiert als Schlagwort zunehmend die aktuellen Dis­kussionen über angespannte Wohnungsmärkte in deutschen Städten. Bezahlbarkeit heißt nicht notwendigerweise „preiswert“. Bezahlbarkeit hängt vielmehr von konkreten Ein­kom­mens­situationen, absoluten Wohnkosten und den konkreten Bedarfen des einzelnen Haushalts ab.

Hier spielt der viel diskutierte Quadratmeterpreis nicht die Hauptrolle.
Unsere Auswertungen von Immobiliengesuchen zeigen deutlich: Die von den meisten Suchenden angegebene Eingangsvariable ist die maximale absolute Kaltmiete. Dieser Faktor determiniert zu­mindest das Suchgeschehen – und absehbar auch die letztliche Entscheidung für oder wider eine konkrete Wohnung.[1]

Diese Entscheidung fällt überwiegend abhängig vom Haushaltseinkommen – dem eigent­lichen „Eckpfosten“ bei der Wohnungssuche.
Es ist davon auszugehen, dass in der Regel eher implizit ein Einkommensanteil definiert wird, der für das Wohnen aufgewendet werden kann oder soll. Neben dem Haushaltseinkommen und dem daraus resultierenden Anteil für Wohnkosten bestimmen aber auch quantitative und qualitative Bedarfe den Aspekt der Bezahlbarkeit. Haushalte sind unterschiedlich groß und unterschiedlich strukturiert. Die Nach­­frager übersetzen diese Bedarfe in bestimmte Anforderungen an die Wohnung – primär in einen quantifizierbaren Flächenbedarf. Zumindest im Hintergrund spielen aber auch weitere, dann eher qualitative Aspekte eine Rolle: Zimmerzahl und -größen, bestimmte Ausstattungsmerkmale (z.B. Größe des Bades), oder auch die Lage der Wohnung (z.B. im gleichen Kiez, um die Schule nicht wechseln zu müssen). Deutlich wird: Hier vermischen sich strukturell notwendige Aspekte mit solchen, die eher vom individuellen Lebensstil getrieben sind.

Damit sind zentrale Determinanten für Bezahlbarkeit genannt.
Quantifizierbar sind sie zu­mindest bezogen auf die Einkommenssituationen, die absoluten Miethöhen und (Flächen-) Bedarfe der Haushalte. Dies verdeutlicht, wie wichtig eine gute Kenntnis der künftigen Nutzer (-strukturen) für die Planung und Realisierung eines bezahlbaren Wohnungsneubaus ist.

Bezahlbare Wohnangebote bedeutet auch, dass eine gewisse soziale Mischung aus dem Marktgeschehen heraus möglich ist.
Damit ist der wichtige Hinweis verbunden, dass sich Bezahlbarkeit vor allem im Bestand abspielen – und auch abspielen muss: Denn der Be­stand ist der Ort, an dem der Wohnungsmarkt überwiegend stattfindet. Der Neubau macht naturgemäß nur einen geringfügigen Anteil am Marktgeschehen aus. Mit anderen Worten: Selbst wenn alle Angebote im Neubau konsequent „bezahlbar“ oder sogar preiswert um­gesetzt würden, wäre ein nennenswerter Effekt für mehr Bezahlbarkeit in angespannten Wohnungsmärkten kaum gegeben. Wenn also in diesem Zusammenhang auf den Neubau geschaut wird, dann nicht unter der Fragestellung: Wie lassen sich massenhaft bezahlbare Wohnungen neu schaffen? Sondern vielmehr:

Wie können wir Neubau und Bestand preisdämpfend sinnvoll verknüpfen?

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