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Entwicklung von Außenwanderung, Kaufkraft und Mieten in Berlin

16.11.2013

Entwicklung von Außenwanderung, Kaufkraft und Mieten in Berlin

Entwicklung von Außenwanderung, Kaufkraft und Mieten in Berlin

Eine besondere Dynamik am Wohnungsmarkt kann vor allem in solchen Gebieten entstehen, in denen eine starke Nachfrage – zusätzlich verstärkt durch Zuwanderung von Außen  – verbunden mit höherer Zahlungsfähigkeit auftritt. Wie jüngst in Berlin zu beobachten, können dadurch bei Neuvermietungen zum Teil deutliche Mietsteigerungen ausgelöst werden. Das führt dazu, dass ansässige Haushalte mit geringerer Kaufkraft sich unter Umständen am angestammten Wohnort eine neue Mietwohnung nicht mehr leisten können, wenn ein Umzug ansteht. Starke Außenwanderungsgewinne, steigende Einkommen und überdurchschnittliche Mietsteigerungen sind daher ein typischer Indikator dafür, dass in diesen Gebieten möglicherweise mittelfristig ein verstärkter Austausch der Bevölkerung zu erwarten ist.

Um dies kleinräumig abzubilden, wurde eine kombinierte Analyse zweier Indikatoren vorgenommen: Der Außenwanderungssaldo und der Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften (als Indikator für Einkommen bzw. Kaufkraft).

In der Karte werden ausschließlich Gebiete (hier: Bezirksregionen nach dem LOR-Konzept) mit einem Außenwanderungs-Überschuss farbig dargestellt. Solche Wanderungen über die Stadtgrenze hinweg weisen auf Wohnstandorte mit überregionaler Anziehungskraft hin. Diese werden in der Darstellung zusätzlich hinsichtlich der Einkommensentwicklung differenziert. Als Indikator hierfür wird hilfsweise die Entwicklung des Bevölkerungsanteils an Personen in Bedarfsgemeinschaften herangezogen. Bezugszeitraum für beide Indikatoren ist 2006 – 2010.

Im Ergebnis sind die Gebiete, in denen hohe Außenwanderungs-Überschüsse und deutlich steigende Einkommensindikatoren (sinkende Anteile an Personen in Bedarfsgemeinschaften) zusammenkommen, rot ausgewiesen. Orange kennzeichnet die Gebiete mit eher durchschnittlicher Einkommensdynamik aber ebenfalls hohen Außenwanderungs-Gewinnen. Die Kombination von einem moderaten Außenwanderungs-Plus und deutlich sinkenden Anteilen an Personen in Bedarfsgemeiscnhaften ist blassrot abgebildet.

Die gelben Gebiete weisen in beiden Ausprägungen eher durchschnittliche Werte aus.

In den blauen Gebieten ergibt sich neben (hohen) Zuwanderungsgewinnen – gegen den allgemeinen Berliner Trend – ein wachsender Anteil an Personen in Bedarfsgemeinschaften, so dass hier eine eher stagnierende bis sinkende Kaufkraft anzunehmen ist.

Wie eine Wolke wurde in der zweiten Darstellung die Entwicklung der Angebotsmieten zwischen 2010 und 2011 schraffiert über diese Darstellung gelegt. Gekennzeichnet sind ausschließlich Gebiete mit Steigerungen von mehr als 10%.

Die Karte zeigt:

  • In Teilen der roten Gebiete, wo eine wachsende kaufkräftige Nachfrage zu erwarten ist, zeichnen sich (weitere) Mietsteigerungen ab. Dies betrifft vor allem ein zusammenhängendes Innenstadtgebiet im südlichen Prenzlauer Berg, im nördlichen Friedrichshain va. entlang des Volksparks, Gebiete rund um den Wrangelkiez sowie Wohnlagen rund um das Bayrische Viertel und in Teilen Charlottenburgs (Spreestadt, Alt-Lietzow). Diese Bezirksregionen sind durch deutliche Außenwanderungsgewinne und gestiegene Einkommensindikatoren gekennzeichnet, hier sind Segregationstendenzen nicht von der Hand zu weisen.

Ein ähnlicher Trend ist in den orangen und blassroten Gebiete zu erkennen, jeweils mit leicht abweichenden Ausgangssituationen:

  • In den orangen Gebieten am Lietzensee und am Savignyplatz (beide Charlottenburg), im Heinrich-Heine-Viertel und entlang der Karl-Marx-Allee (Mitte) sowie in Nordneukölln geht eher der Effekt starker Zuwanderung von außen mit steigenden Angebotsmieten einher. Gleichwohl: Auch hier deutet ein moderater Rückgang an Personen in Bedarfsgemeinschaften auf tendenziell durchschnittliche Kaufkraftzuwächse hin.
  • Deutlich steigende Angebotsmieten ergeben sich für blassrote Gebiete in großen Teilen Kreuzbergs, in Nordneukölln und im Treptower Gebiet „Elsenstraße“. Hier sind die Außenwanderungsgewinne moderat, der Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften hingegen ist deutlich zurückgegangen, was im Durchschnitt auf Einkommenssteigerungen schließen lässt.
  • Auch einige blaue Gebiete, mit eher sinkender Kaufkraft (steigende Anteile an Personen in Bedarfsgemeinschaften) sind von überdurchschnittlichen Mietsteigerungen gekennzeichnet. Es zeichnet sich ein zusammenhängendes Muster ab, das vom Soldiner Kiez über weite Teile Weddings bis hin nach Moabit erstreckt. Diese Gebiete weisen zwar bei den Mieten überwiegend ein niedriges Ausgangsniveau auf; dennoch ist zu erwarten, dass aufgrund des Nachfragedrucks durch die hohe Zuwanderung von außen perspektivisch ein weiterer Segregationszyklus auch diese Gebiete erfassen wird.

Von den beschriebenen Effekten ist fast die gesamte Innenstadt betroffen. Demnach überwiegen in der östlichen Innenstadt Konstellationen mit starker Nachfrage durch hohe Zuwanderung von außen und zunehmende Kaufkraft, die sich vielfach in entsprechend starken Mietsteigerungen widerspiegeln. Ein ähnliches Bild ergibt sich in großen Teilen Charlottenburgs. In weiten Teilen Kreuzbergs und im sogenannten „Kreuzkölln“ fallen zwar die Zuwanderungsgewinne moderater aus, aber auch hier zeigen sich überdurchschnittliche Kaufkraftzuwächse und steigende Mieten.

Gegen den Trend sinkende Einkommensindikationen ergeben sich für ein zusammenhängendes Gebiet in Wedding und Moabit. Es ist von den oben skizzierten Trends offenbar noch nicht in voller Wirkung erfasst. Gleichwohl ist auch hier infolge starker Zuwanderung und anziehender Mieten mittelfristig mit Aufwertung und möglicherweise zunehmender Segregation zu rechnen.

Stichwort(e): Alle Artikel, Beiträge, Berlin-Brandenburg, Statistiken, Thematische Karten

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